Les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus par des résidents luxembourgeois doivent-ils être soumis à l'IFI ?
Par un arrêt inédit du 2 avril 2025, la Cour de cassation a jugé que les parts de sociétés à prépondérance immobilière situées en France sont imposables à l'ISF entre les mains de résidents luxembourgeois. Mais cette solution est-elle transposable à l'IFI sous l'empire de la nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise de 2018 ? Benoît Dambre, avocat associé, en analyse la portée — incertaine.
Il est fréquent que des résidents luxembourgeois détiennent des immeubles en France via une société interposée de droit luxembourgeois, pour des motifs essentiellement non fiscaux (absence d'indivision, financement, gouvernance).
Par un arrêt inédit du 2 avril 2025 (n° 23-14.568), la Cour de cassation juge que les parts de sociétés à prépondérance immobilière (« SPI ») situées en France doivent être regardées comme des immeubles pour l'application de l'ancienne convention fiscale franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958 — les rendant ainsi imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Toute la question est de savoir si cette solution est transposable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous l'empire de la nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise du 20 mars 2018. L'auteur défend qu'il existe des arguments sérieux pour en douter : à la différence de l'ancienne, la nouvelle convention comporte des directives d'interprétation renvoyant au droit interne — à l'instar de la convention franco-monégasque, dans le cadre de laquelle la Cour de cassation avait au contraire retenu la nature mobilière des parts de société.
La portée de cet arrêt demeure donc incertaine, alors même que le droit de reprise de l'administration fiscale pourrait viser les années 2020 à 2026 — un sujet à fort enjeu pour de nombreux résidents luxembourgeois et leurs conseils.
Article de Benoît Dambre, avocat associé (Andersen, Société d'Avocats), publié dans la Revue Internationale du Patrimoine — Doctrine (RIP 2026/20, Legitech).